房地产企业财务管理全解析
房地产财税学习平台
微信号：fdccspx(←长按复制)☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！
——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！
房建企业财税专题课程——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 佟军老师
精彩推荐，点击查看！
财务管理全解析
玩转财务数据的魔方，剖析标杆房企制胜之道
初识财务及财务管理演进史
第一部分初识财务及财务管理演进史
一、现代财务管理的演进及其内涵
1、现代财务管理发展的四个阶段及其特点
现代财务管理在每个发展阶段的不同特点
2、财务管理未来的发展趋势
3、财务的职责及定位
标杆房企的财务部组织架构设计
◾ 1-2个项目城市公司
财务经理+会计（兼税务）+出纳
◾ 2-3个项目城市公司
财务总监+财务经理（兼税务）+资金经理+会计/出纳
◾ 3-5个项目城市公司
财务总监+会计经理（会计/出纳）+资金经理（专员）+税务经理（专员）
项目财务经理（兼任）+项目会计（兼任）
◾ 5个以上项目城市公司
财务总监+【会计经理（总账会计）+资金经理（专员）+税务经理（专员）——职能线
+【项目财务经理（项目财务会计）】——项目线
◾ 集团总部
CFO+会计中心+税务中心+资金中心+（信息/内控）
2、现代财务管理的起源——复式记账法
1、复式记账法的起源
意大利
萌芽1200-1300
改良1300-1494
完备1494-1900
文艺复兴时期
达.芬奇的好基友
卢卡.帕奇里欧
《算术、几何、比及比例概要》
商业贸易发展的需要
2、会计恒等式
复式记账法的理论基础——会计恒等式
资产 = 负债 + 所有者权益
原理：有借必有贷，借贷必相等
会计分录：
借：资产（现金/银行存款）
贷：负债/权益（借款/资本金）
对资产类（成本费用）科目而言，借增贷减 对负债和权益类（收入）科目而言，借减贷增
三、财务的语言——会计科目
1、会计科目的定义和作用
基于对企业经营活动的记录需求
分门别类，按类别归集
会计报表的基础
2、会计科目体系
财务报表及财务分析
一、利润表、资产负债表、现金流量表
（1）利润表（Income Statement）
对一段期间内（通常以月度、年度为单位）企业取得的收入及收入的再分配进行陈述。
利润表的财务指标——公司盈利能力
利润表思考题：
我们为什么要设置这么多种利润率的指标？
▪ 衡量不同因素对公司收入衰减程度的影响
▪ 用不同口径的利润率为不同的行业贴上标签（行业的趋同属性）
▪ 烫平同行业不同地域间，公司业绩表现受地域性政策（税收、金融）的影响，使其 更具有可比性
（2）资产负债表（Balance Sheet）
企业有什么东西（资产），价值多少，其中多少属于债权人，多少属于股东
——在某一个特定的 时点（往往是月末），对这些东西进行清理、归类，拍照存档
资产负债表思考题：
资产越多越好，负债越少越好，这个观念对不对？
关于资产： 资产好不好？是都好，还是只有一部分好？哪些好，哪些不好？ | 关于负债： 负债好不好？是都不好，还是只有一部分不好？哪些不好，哪些好？ |
判断的标准是什么？
资产： 变现能力（流动性） 保值增值的能力（未来盈利） | 负债： 账期长短（流动性） 有息无息（未来盈利） |
不要仅追求规模，更需要关心质量
当下的资产和负债质量，决定你未来的盈利和现金流！！！
（3）现金流量表
记录一段期间内公司现金存量的增减变化
通常以月度、年度为单位，企业各类现金往来的收付报告
经营活动的现金流：公司主营业务及相关业务产生的现金收支
投资活动的现金流：公司对内、对外投资产生的现金收支
筹资活动的现金流：公司与银行、股东间的现金收支
现金流量表在公司不同阶段呈现的特点
1. 初创期：不具备造血功能，购置资产所需的投资性资金全部依赖外部筹资
2. 发展期：具备一定的造血功能，但尚不足以覆盖投资性资金需求，仍然依赖外部筹资
3. 成熟期：造血功能良好，可以满足投资性需求，同时覆盖部分筹资性资金归还的需求
4. 衰退期：仍具备造血功能，行业衰退，出售资产减少产能，收回投资
5. 退出期：失去造血功能，企业清算退出，投资者收回投资
二、三大财务报表的关系
一个完整商业逻辑的完美闭环——三大财务报表间的关系
企业的本质和一切商业逻辑的基础，就是穷尽一切可能，让现金在这个循环中更快的轮动，并且越滚越多！
三、财务报表粉饰术
财务报表为什么需要粉饰？
财务报表粉饰术的流派：
锦上添花型
雪中送炭型
无中生有型
混淆视听型
哪些公司需要粉饰财务报表？
世界500强？ ✔
大型上市公司（国企&民企）？ ✔
中小国有企业？ ✔
中小民营企业？ ✔
案例：上市房地产公司财务报表粉饰术
股权比例——最是那1%的妖娆
董事会席位—— 一个都不能少，一个也不能多
收入的确认——隐藏在收入中的秘密
待摊预提、折旧和减值准备——利润操纵的魔术
费用资本化——寅吃卯粮
公允价值——资产评估的奥秘
权益资本工具——借了的钱可以不还？
表外负债——你到底了解我有多深？
经营性现金流操纵术——为了兄弟，两勒插刀
商誉是个什么鬼？
财务报表粉饰术的“利”与“弊”
怎么办？
To Be or Not To Be，That Is A Question.
建议：
你永远都需要看到一套“真实、准确”的财务报表
做，只是为了满足外部的某些需求去讲故事，千万不要被“以假乱真”
只做粉饰，不做掩饰，专注于公司长期竞争力
更不要颠倒是非黑白，混淆视听
时间是最好的试金石，相信市场的长期理性会给真正优秀的公司公正客观的评价
四、财务分析
财务分析的定义和作用
财务分析的基础——财务报表
财务分析的语言——比率（构成比率、相关比率、效率比率）
财务分析的精髓——对标（同比、环比、对标公司比较）
财务分析的作用——寻差距、找原因、促改善
财务分析的方法
水平分析法
比较分析法：各项指标值与公司过去的历史数据相比较的变动（同比、环比）
指数趋势分析法：三年以上数据作对比，将基期数据定为100，其他各期数据转换为基期数据的百分数，表示趋势变动
比率分析法
构成比率（成本收入比）
效率比率（费效比、获现率）
相关比率（流动/速动比率、资产负债率）
因素分析法（敏感性分析）
当多个因素对指标值都有影响时，假定其他因素保持不变而某一个特定因素发生变化对该指标值的影响。售价不变，地价变化对利润的影响
地价不变，售价变化对利润的影响
（土地增值税）
财务分析的架构——纵横向对比+多重维度分析
公司经营管理的财务逻辑
项目投资、全面预算及战略评价
什么是项目计划财务管理？
通过动态的财务数据管理（面积货值、签约回款、成本支付、费 用、税金、融资）
使用专业的财务管理工具（投资模型、滚动资金计划、经营分析、 全面预算管理、跟投管理、税收筹划模型）
从盈利能力（毛利率、净利率、EBIT率、费效比、税负比、 NPI/NOI）和周转能力（IRR、动态/静态投资回收期、ROE） 两个维度
定期（年-半年-季-月-周-天）
全过程（拿地-定位-启动-运营-交付-后评估）
分析、跟踪、监控项目关键收益指标变动情况及其原因
使项目团队始终围绕着项目财务收益指标的达成展开管理动作
并在过程中，从财务的角度，提出有利于指标达成的合理化建议， 与业务团队一起制定改善方案并实施，实现财务与业务的有机融合
财务计划管理体系打造目标：
一、项目投资决策
1、毛利率
毛利=不含税主营业务收入-不含税主营业务成本 毛利率=毛利/不含税主营业务收入
毛利，是体现一个企业综合经营能力最为直观的指标。
其实质是企业通过自身体系对原材料进行加工制造并对外销售后，实现增值的部分。
2、净利率
净利润=毛利-管理费用-销售费用-财务费用+非主营业务收支净额+营业外收支净额-所得税 净利率=净利润/不含税主营业务收入
管理费用、销售费用、财务费用可视作企业为获取在产品加工制造过程中，核心技术、专利、质量、品牌 及服务的溢价所付出的成本。
3、税负率（增值税、所得税、土增税）
税负率=税额（增值税、所得税、土增税）/不含税销售收入
增值税：以商品流转过程中的增值额作为计税依据征收的一种流转税。
占中国总体税收收入近六成，财政收入分配（以前75%归中央、25%归地方，现在55分成） 有增值才征税，无增值不征税
中国增值税的特点：
1、税率繁多，13%、9%、6%、3%、0%
2、采购端不能抵扣的情况较多。政府、事业单位收费，无法取得增值税专用发票
2016年5月1日，最后一批行业（房地产、建筑、金融、生活服务业）完成营改增后 中国的增值税已实现对全行业的覆盖
所得税（企业所得税），税率25%（20%，15%，0%） 地方政府留存40%，中央政府征收60%
5、Cash to Cash Cycle，现金到现金周期
从项目第一笔投入资金开始，到项目开始实现现金净流入的时间周期
美的公司 新产品C2C周期：6个月 苹果公司项目现金流量走势：1年 汽车行业：4-5年
中国公司对现金流指标的重视程度普遍高于外国公司 一方面是因为中国的资金成本相对国外高出不少
另一方面，大量资金涌入政府平台、国企这些低效组织，资金使用效率低下。而真正需要资金发展，效率较高的民营企业，获取资金的难度和成本普遍较高
6、经营性现金流平衡周期
仅计算投资性和经营性现金流入和流出（不考虑融资性现金流） 从第一笔投入资金开始计算
到累计现金流净额由负转正的时间周期
7、项目现金流平衡周期
同时计算经营性现金和融资性现金（在此仅指债务融资，不包含权益融资）流入和流出 从第一笔投入开始计算，到项目现金流净额由负转正的时间周期
需特别注意：
如果债务融资的还款期限与经营性现金流净额的走势出现错配
那么，在偿还债务的时点，极有可能出现项目现金流再次由正转负
10、投资回收期
（动态/静态、主要用于投资性物业评估）
静态投资回收期
🔹 不考虑货币的时间价值
🔹 一项投资从第一笔投入开始计算
🔹 到收回全部投资所需要的时间
🔹 分为考虑建设期的投资回收期和不考虑建设期的投资回收期两类。
动态投资回收期
🔹 将投资项目各年的经营性净现金流量按一定的折现率折成现值，然后把各年度的现值进行累加，动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份与投资起始年份之间的时间间隔。
思考：动态与静态投资回收期有何不同？
项目投资分析模型
🔹 以项目全生命周期为基础编制
🔹 全面模拟一个项目从第一笔资金投入到最后一笔资金收回的运营过程
包括：
🔹 项目的利润测算
🔹 现金流测算
🔹 融资方案
🔹 价格敏感度分析
🔹 投入资本的进入和退出方案
第三部分项目投资、全面预算及战略评价
全面预算管理的关键管控点
1、公司战略：行业发展趋势解读，政策导向预测，明确、清晰、坚定，全面预算的基础
2、销售计划：市场分析、竞争对手分析，借势，抓窗口期
3、运营计划：围绕销售计划制定
4、成本预算：好钢用在刀刃上
5、费用预算：分类分项，层次清晰，重点明确
6、资金计划：一切为了销售节奏，谨慎谨慎再谨慎
7、融资计划：基于经营现金流，做好一切可能的准备
8、业绩规划：学会资本市场的游戏规则
9、压力测试：时刻关注公司的偿债能力
全面预算管理的财务逻辑：
以现时资产负债表为基础，模拟未来一段时期内的利润表和现金流量表，并以此为 基础，预测未来的资产负债表。
并从资产负债表的维度，论证未来经营战略和预算的可行性。
🔹 现金流维度的可实现性
🔹 杠杆率和负债政策
🔹 融资价格和利润的平衡
🔹 资产质量
三、公司战略评价管理体系
税务管理、资金管理及内控体系
一、税务管理
2015、2016全国公共预算收入
2015年完成17.5万亿，其中税收收入14.8万亿，占比84.2%
2016年完成18.4万亿，其中税收收入15.4万亿，占比84.1%
同比增长5%
如何应对税务检查？
1、知己知彼
2、接待有序
3、现场管理
4、不卑不亢
5、必要的感情沟通
二、资金管理
OPM战略
Other People’s Money，别人的钱战略
尽可能多得使用别人的、无息的钱，来为自己赚钱。
你所知道的，OPM做得最好的公司有哪些？
思考：
🔹 除了以上这些公司外，你还知道哪些公司是成功的实现了OPM战略？
🔹 中国现今最为成功的OPM公司是谁？为什么？
🔹 房地产行业为何在过去30年取得如此大的成功？取得成功的因素中，与资金相关的
🔹 因素是什么？现在这些因素又在发生着什么样的变化？
滚动资金计划——资金管理的有效工具
——营运现金流（流入&流出） 关键：节点、节点还是节点；
——筹资现金流
与营运现金流节点耦合，充足的弹性缓冲准备；
——投资现金流
量力而行，在投资的时候就要谋划好变现的渠道和时间。
三、反馈与评价体系
后评估是检验执行效果的有效手段
反馈建立在评估基础上，帮助企业改善决策、行动和流程 这套体系包括：
1、战略考核指标体系管理办法
2、项目投资评价指标管理办法
3、交付后评估
4、项目后评估
……………
地产行业常见的内控风险
1、投资决策风险
2、财务报告信息质量风险
3、电商
4、招投标采购
5、工程现场管理（隐蔽工程、发电机）
6、市场推广活动
7、销售代理
8、定价与定向销售
9、费用报销（施工单位代垫款）
来源：高景亚太
赞是一种鼓励 | 分享是最好的支持